今日新闻头条三亚买房变违建遭强拆 借政府宣传楼盘赢得信任

2013年10月，在长春市的房交会上，海南三亚市的多个房产商向在冰天雪地里“猫冬”的吉林人，推销三亚均温30摄氏度以上的温暖冬季。这样优越的过冬环境，是很多吉林人想象不到的，确实吸引了很多吉林人驻足咨询房产信息。林立谆就是其中之一。

在众多房产中，林立谆看上了位于三亚市崖州区的金阳光温泉花园小区（简称金阳光小区）。它靠近有上百年历史的玉井温泉，开发商三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司(简称玉井公司)工作人员告诉他，小区建成后，公共区域会有大型的温泉泡池，每家每户也会安排管道，温泉入户。

林立谆的母亲今年已经70多岁了，有严重的风湿病，靠着助步器才能慢慢挪着走。天气暖和的时候，病情还比较轻；一旦天气转凉，母亲的腿就疼得下不了床。林立谆在网上查资料发现，常泡温泉水对风湿病人的疗养很有好处。他以前也带母亲到黑龙江的温泉疗养地去过几次，效果确实不错。在自己家里足不出户就能泡温泉，这是金阳光小区最吸引林立谆的地方。

而且，金阳光小区楼盘的价格也并不昂贵，只有6000多一平米。销售人员告诉他，之所以楼盘价格比其他同样有温泉的小区稍低，一是因为小区的地理位置稍显偏僻，二是因为小区目前的手续还没有走完。但是销售人员让他放心：“边建边走手续是三亚楼盘的常规做法，我们的楼盘政府很支持。你看副市长都来为我们站台宣传。”

购买一套房子，对于林立谆来说确实是一件大事。他留下了售楼人员的联系方式，并没有当下就决定购买。“我想等楼都盖起来再说。”林立谆说。

“购房新政策”打消顾客疑虑

北京的戴秀娥退休前是一名法律工作者。2014年年底，她像往年一样来到三亚过冬，做“候鸟老人”。戴秀娥回忆，当时三亚市很多楼盘都在兜售房子，服务还很周到。一旦顾客愿意看房，就把顾客接上巴车直送到小区里去看样板间。“当时我就哪个楼盘都去，也不打算真买，就当是旅游了。”戴秀娥说。

在把看房当旅游的过程中，金阳光小区还是让戴秀娥动心了。最吸引戴秀娥是小区里修建成“八卦”形式的温泉池。“哎呦，几十个老头老太太就在温泉池里泡着。温泉池边上都是2米多高的密树，一点都不晒，真好。”

2014年2月，金阳光小区已经基本建设完毕。到了2014年年底，小区内的物业、商店已经正常运营了。小区的食堂为不方便做饭的居民供应一日三餐，小区的绿化面积也基本达到了开发商当时承诺的程度。所有的房间都已经简装修过；只要有人购买房屋，开发商就会赠送空调、冰箱、床等物品，让外地来的顾客做到“拎包入住”。

但是，看到了实体楼房的戴秀娥还是不放心。她又向售楼人员要来了各种与楼盘相关的材料来看，生怕房子是违建。售楼人员当时给她看了三亚市各级政府的批文，和专业的设计院做出的详细规划。

根据文件显示，金阳光小区所属土地是三亚市热带农业科学研究院（下称热科院）的土地。根据三亚市城乡规划委员会2013年第十次会议颁布的《三亚市现代农业科教园项目修建性详细规划》，规划范围内的488亩地中，有总计56亩左右的两块二类居住用地（A09、A13)。这56亩地的用途是安置职工住房，及教师、学生的宿舍用地。

2010年5月5日，热科院与玉井公司签订《土地承包合同》，约定热科院将300亩土地承包给玉井公司使用，土地承包金每年每亩400元。2012年7月21日、2013年4月19日，玉井公司与三亚广励智信投资置业有限公司(简称广智投资)，先后签订《三亚现代农业科教园A09地块投资建设经营协议书》(23.3亩)、《三亚现代农业科技园A13地块投资建设经营协议书》(29.5亩)。按照合同约定，广智投资在这两块地上投资建设楼房。

2013年6月起，广智投资开始动工建设楼盘，即金阳光温泉花园小区。2014年初，小区内17栋楼盘相继竣工投入使用。小区内共建设房屋1988套，房屋面积最小30平方米，最大70平方米。

但是，购房协议的形式仍然让戴秀娥担心。金阳光小区的购房协议上写着，业主购买的是房子的20年使用权，开发商再赠送给业主30年的使用权。“说到底，这实际上就是租房的意思。“戴秀娥不愿意花上几十万只是租了一套房子。

戴秀娥告诉前街一号记者，为了打消她的疑虑，售楼人员向她出示了2010年海南省颁布的《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》。《意见》显示，海南省积极探索廉租住房租售并举、共有产权的管理方式。国有垦区、林区和国有企业利用自有存量国有建设用地集资合作建房的，在满足本企业职工需求的前提下，经县级以上人民政府批准，允许将剩余房源作为限价商品房对外销售。外售的限价商品住房在补缴土地出让金和相关税费后，办理商品房产权证。因此，销售人员告诉戴秀娥，在三亚，这样的售房形式是新政策，是允许的。

戴秀娥最终“被海南省的新政策弄糊涂了”。她相信了售楼人员的说法，一口气买了三套30多平米的小户型，每平米均价7000元，共花了60多万。“我给我的儿子和女儿一人买了一套。”想到当时消费的兴奋，戴秀娥至今都喜滋滋的。

小区缺规划许可证成违建

戴秀娥买了房子以后，又花了七八万元给三个房子做装修，换家具。因为开发商赠送的家具品质都比较差，所以戴秀娥都把它们换了。“儿子、女儿以后都是要带着丈母娘、婆婆来住的，不能弄得太寒酸了。”收拾屋子一个来月以后，戴秀娥在金阳光小区“享受”到了2015年三月初才回到北京。

2015年4月13日，金阳光小区住户的微信群里“炸了锅了”。

住户们纷纷上传了一张告示。这张告示是三亚市综合行政执法局张贴的，上面说，三亚现代农业科教园项目在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自建设房屋。2015年4月9日，执法局曾经要求违法建设者自行拆除违建，但是对方未予理会。因此，执法局决定在4月16日进行强拆。执法局要求，在4月16日之前，所有住户完成搬迁。

金阳光小区一下子成了违建。

 

在准备起诉材料的过程中，她看到了保住自己房子的希望。按照我国城乡规划法第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

2012年，住房和城乡建设部发布了《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》。《指导意见》对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”建筑有明确的规定。未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的，恰好属于尚可采取改正措施消除影响的范畴。

在三亚市，和金阳光小区一样缺乏规划许可证的南山花园小区，就逃脱了强拆的命运。海南省信访局解释原因时说，因为南山花园小区大部分房屋已经售出，且大部分业主已经入住，因此执法局未采取强拆，而是限期其补齐手续。而此时的金阳光小区，已经入住了1300多户住户。

小区断水断电 住户“守房”三个月

不相信房子会被拆除是戴秀娥等大部分住户当时的心声。但是，因为戴秀娥在北京有住房，且年岁偏高，在得知房子要被强拆后并没有立刻回到三亚。而此时，林立谆才刚刚装修好自己的房子。

林立谆2014年春节受朋友之邀到三亚去玩，就住在金阳光小区。当时，他的朋友张先生就是和他一起参加的长春房交会。因为张先生手里有闲钱，所以当时就买了房子；2013年年底，自己的房子竣工后，他就入住了。

看到张先生住的确实舒心，林立谆下定决心要在金阳光小区买房。为了筹钱，他把自己在吉林的房子卖掉，在2015年年初金阳光小区买了一套60平米左右的大一点的户型。“当时想着，如果回老家就借住在亲戚家，主要就陪母亲在三亚疗养了。孩子也都大了，自己没有那么多工作上的负担。”

把自己房子都“搭进去”的林立谆更不愿意看到房子被强拆。于是，他参与了住户们自己组建的“业委会”，维持小区住户的基本生活。

4月份张贴出告示以后，小区的物业就撤走了。小区的水电供应也被执法局掐断，一时间人心惶惶。很多老人因为空调无法使用，耐不住酷暑，只能选择回老家。还有一些有糖尿病的人，因为冰箱没有电，无法储藏胰岛素也离开了小区。

为了维持小区的正常生活，小区居民中有电力专业的人启动了小区内的应急电源，自行发电。但是因为这种发电方式成本太高，只能每天早上6点到7点供电一个小时，每天下午5点到6点再供电一个小时。小区食堂已由居民自行接管，为了正常做饭，使用汽油发电机维持供电。售楼处里还有居民自愿捐出的冰箱给糖尿病人集中储藏胰岛素，还有一台电视可供住户消遣，这两样电器也用汽油发电机维持供电。

 

戴秀娥知道三亚的违建确实多。有相关报道曾说，截止到2015年4月，三亚市就拆除了违建1006栋，总建筑面积48.6万平方米。但是，她没想到，自己买的房子也会是违建，而且已经面临即将强拆。

法律人出身的戴秀娥决定拿起法律的武器维护自己的合法权益。她和另外50名小区住户于6月19日向三亚市中级人民法院起诉三亚市执法局和市政府，并申请停止执法局的执法行为。51名住户的购房款总计1200多万元。

平日里，小区住户就用蜡烛提供黑夜里的光明，用不断涌出的温泉水作为自己的生活用水，用外面买的纯净水作为自己的饮用水。为了给小区住户提供实惠，由业委会统一大批量进购煤气罐和汽油，再转卖给需要的住户。

解决了水和电的问题，小区安全问题又出现了。2015年4月25日左右，三亚市执法局在拆除小区外的一处酒店的时候，试图将小区一起拆除，因此破拆了小区的围墙。当时一名女住户死死地抱住挖掘机的车头，才阻止了强拆。但是，围墙的缺口让小区多了很多不明身份的人。售楼处内的冰箱和电视就在一夜之间被偷走了。为了加强安全，业委会一方面用简易的栏杆将围墙缺口堵上，一方面又安排住户24小时不间断地担任门岗任务。住户以楼为单位分为17组，每组住户轮流在小区门口值班，男士值夜班，女士值白班。

就这样，直到7月7日，强拆正式开始进行，小区内还留有五六百名住户坚守。

住户起诉执法局被驳回

对于执法局断水断电的行为，戴秀娥提出了质疑。她说，我国《行政强制法》第四十三条规定，行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。对此，执法局工作人员钟先生解释说，断水断电是符合三亚市的规定的。根据《三亚市违法建筑管控办法》第四条第九款的规定，对于市综合行政执法局在查处违法建设案件过程中，需要对违法建筑物采取断电、断气、断水等措施的，供电、供气、供水部门要给予配合执行。

戴秀娥觉得自己在6月份已经向法院起诉执法局，并获得了立案。执法局应该等待法院的判决结果再决定是否强拆。但是，钟先生说，根据我国《行政诉讼法》第五十六条的规定，诉讼期间，可以不停止行政行为的执行。

三亚市中级人民法院也在2015年底驳回了戴秀娥等人的起诉。法院认为，戴秀娥等人不是三亚市执法局的行政处罚决定和强制执行决定的相对人，相对人是三亚市热科院、玉井公司和广励智信公司。三亚市执法局强拆的行为也未对戴秀娥等人的合法权益产生实际影响。4月18日，海南省高级人民法院为戴秀娥等人的上诉召开了听证会，听证会的结果将在近期公布。

戴秀娥说，其他一些业主选择起诉玉井公司和广励智信公司，或者和他们走民事仲裁程序。有一部分业主也确实获得了法院或仲裁机构的支持，得到了开发商赔钱的结果。但是，开发商表示没有钱赔给住户，自己在强拆中也损失了很多钱。

在戴秀娥的行政起诉一审中，玉井公司作为第三方出庭，就表达了自己的委屈。玉井公司表示，政府的强拆行为不具有合法性和合理性。玉井公司办理了70%的报建手续。因为边建设边报建的方式在崖城地区是普遍存在的，所以金阳光小区是崖城地区手续比较齐全的了。金阳光小区从立项到控规、修规乃至房产推荐会，都是政府在后面推动的。2012年8月至2014年2月的建设期间，没有任何政府部门说该建筑是违建。直到2015年3月，执法局才发出搬迁公告，要进行强拆。公司认为，该项目10多万平方米，执法局应给予开发商时间，而不是强拆，浪费资源。

租房坚守“候鸟梦”

前街一号记者了解到，戴秀娥在海口参加过高院的听证会之后，再次来到了三亚。这次她打算再在三亚选购一套房子。她的儿女安慰她，对“打水漂”的钱不要这么在意，“就当是做股票赔了吧。”不过这次，戴秀娥打算贷款买房子，不是因为钱不够，而是因为这样银行可以帮助她审查房产是否存在违建的风险。

林立谆在强拆后，一直在三亚租房子住。起初是为了维权方便，后来母亲的病情愈发严重，只能留在海南才能有所好转。因为亏了那么大一笔钱，林立谆也没脸再回老家。